【조사 요강】
자료명：「야노•리포트 2016년 10월 10일호」
발간일：2016년 10월 10일
체재：B5판 69 페이지
자료명：「매입 재판매형 중고 맨션의 판매 트렌드(2016년 9월 조사)」
판매 개시일：2016년 10월 13일
체재：PDF 15 페이지
【조사 요강】
야노경제연구소는 일본국내의 매입 재판매형 중고맨션의 시장 트렌드 조사를 실시했다.
1. 조사기간：2016년 1월~3월(2015년도 제 4 /4분기)
2016년 4월~6월(2016년도 제 1/ 4분기)
2. 조사 방법：당사 전문연구원에 의한 시장트렌드 조사•분석
＜매입 재판매형 중고맨션의 정의＞
본 조사에서 「매입 재판매형 중고맨션」이란 중고맨션을 집합주택 단위로 부동산회사 등이 일단 구입하여 리모델링을 한 후에 판매하는 비즈니스모델로 정의했다. 또한 주식회사 TSON의 데이터제공을 받아 당사에서 시장 트렌드 분석을 실시했다.
【조사 결과 서머리】
◆매입 재판매형 중고맨션의 추정 성약건수는 2015년도 제 4 /4분기 1,979건,
2016년도 제 1/ 4분기는 1,814건, 연간 약 8,000건 정도로 추계
2015년도 제 4 /4분기(2016년 1~3월) 매입 재판매형 중고맨션의 추정 성약건수(호수)는 1,979건, 추정 판매액수 총액으로 약 588억엔이었다. 2016년도 제 1/ 4분기(4~6월)는 1,814건, 추정 판매액수 총액으로 약 573억엔이었다. 2016년 1월부터 반기(6개월간)의 데이터를 기준으로 연간 매입 재판매형 중고맨션의 시장규모를 추계하면 연간건수 기준으로 약 8,000건, 연간판매 총액으로 약 2,000억엔이 되었다.
◆ 매입 재판매형 중고맨션의 추정 성약가격은 2015년도 제 4 /4분기는 약 2,970만엔/호,
2016년도 제 1 /4분기는 약 3,160만엔/호로 추계
매입 재판매형 중고맨션의 평균 추정성약가격으로 보면 2015년도 제 4 /4분기(2016년 1~3월)는 약 2,970만엔/호, 2016년도 제 1 /4분기(4~6월)는 약 3,160만엔/호가 되었다.
◆매입 재판매형 중고 맨션사업자가 실시하는 주택 리모델링 시장규모는 연간 약 500억엔으로 추계
본 조사에서는 매입 재판매형 중고맨션의 시장규모를 산출함으로써 대략적으로 사업자간(B to B)에서 거래되는 주택 리모델링 시장규모를 추계했다. 또한 현시점에서는 중고맨션뿐이지만 매입 재판매를 다루는 사업자가 실시하는 주택리모델링 시장규모를 최대 연간 약 500억엔으로 추계했다.
【조사결과의 개요】
1． 시장 정의와 배경
일반 생활자가 맨션구입을 검토할 때 대체로 신축맨션과 중고맨션을 비교 검토하게 된다. 거기에 제3의 맨션 구입방법으로 「리모델링 맨션」이라는 명칭으로 판매되는 물건이 증가하고 있다. 이러한 상황을 근거로 해당시장에 대한 분석을 실시했다.
본 조사에서 매입 재판매형 중고맨션이란 중고맨션을 집합주택 단위로 부동산회사 등이 일단 구입하여 리모델링을 한 후에 판매하는 비즈니스모델로 정의했다. 또한 현시점에서는 중고맨션을 1동 단위로 부동산회사 등이 구입한 후에 분양 판매하는 사업영역은 포함하지 않았다. 또 리모델링 내용에 대해서는 골조 상태까지 일단 해체하는지 아닌지는 불문했다. 각 사업자가 「재판매 맨션」•「리모델링 맨션」 등으로 평가하는 물건을 대상으로 했다.
당사에서는 주택 리모델링 시장규모에 대해 시장 조사•연구를 실시하고 있지만 매입 재판매형 중고맨션과 같이 매도자•매수자가 아닌 중간 부동산중개사업자 혹은 부동산회사, 경우에 따라서는 매입을 하는 리모델링 사업자가 실시하는 리모델링 부분에 대해서는 당사 시장규모에는 포함되지 않는다.
따라서 본 조사에서는 매입 재판매형 중고맨션 시장규모를 산출하므로 대략적으로 사업자간(BtoB)에 거래되는 주택 리모델링 시장규모를 추계했다. 또한 현시점에서는 중고맨션뿐이지만 향후 중고단독주택도 검토할 예정이다.
그 결과, 매입 재판매를 다루는 사업자가 실시하는 주택리모델링 시장규모를 최대 연간 약 500억엔으로 추계했다. 이것은 2016년 1월 본 조사 개시 이후 반년 동안 공급된 매입 재판매형 중고맨션의 물건 수와 평균적인 리모델링 공사비용(m2당 단가)을 합하여 산출했다.
2． 매입 재판매형 중고맨션 시장 트렌드
2015년도 제 4 /4분기(2016년 1~3월) 매입 재판매형 중고맨션의 추정 성약건수(호수)는 1,979건, 추정 판매액수 총액으로 약 588억엔이 되었다. 2016년도 제 1 /4분기(4~6월)로는 1,814건, 추정 판매액수 총액으로 약 573억엔이었다.
2016년 1월부터 조사를 개시했기 때문에 현시점에서는 전년과 비교를 할 수 없지만 그림 1과 같이 2016년 월간 판매건수는 500~800건으로 추이하고 있다. 2016년 제 1 /4분기(4~6월)로는 1,814건이지만 연도말기가 된 1~3월기 성약건수가 많다는 결과로 일반적인 신축맨션 판매트렌드와 거의 같다고 생각된다.
또, 평균 추정 성약가격으로 보면 2015년도 제 4/ 4분기(2016년 1~3월)는 약 2,970만엔/호, 2016년도 제 1 /4분기(4~6월)는 약 3,160만엔/호가 되었다. 성약한 물건 지역 및 바닥 면적에 따라 가격에 격차가 있기 때문에 단순히 가격이 상승추세라고 현단계에서는 말할 수 없지만, 매입을 위한 중고맨션의 시장가격이 상승 추세인 것도 요인의 하나라고 생각할 수 있다.
2016년 1월부터 반기(6개월간)의 데이터를 바탕으로 연간 매입 재판매형 중고맨션 시장규모를 추계하면 연간 건수기준으로 약 8,000건, 연간 판매 총액으로 약 2,000억엔이 되었다.
이전에는 중고맨션을 부동산회사가 매입, 재판매하는 사업은 지극히 한정적인 시장에 지나지 않았다. 현재 도시지역에서는 좋은 입지의 맨션용 용지도 충분하지 않아 또 지가 상승 및 건설비 상승 같은 요인도 더해져 국토교통성 데이터에 의하면 신축맨션의 착공수는 요즘 연간 10 만호에서 12 만호로 추이하고 있다. 그 한편으로 중고맨션의 유통량은 수도권(도쿄도, 치바현, 사이타마현, 가나가와현)에서도 증가경향에 있다.
향후는 시니어세대가 보유하고 있는 맨션이 상속 시에 매각되는 일도 상정되기 때문에 중고맨션의 유통량은 증가경향이 될 것으로 추측된다.
이런 가운데, 대기업 부동산회사(디벨로퍼) 및 대기업 부동산회사 계열의 중개회사가 매입 재판매형 중고맨션 시장에 참가하고 있어 향후의 동향이 주목된다.
그림 1. 매입 재판매형 중고맨션 시장 트렌드 추이(월별)
데이터제공：TSON, 데이터분석：야노경제연구소
주. 매입 재판매형 중고맨션을 실시하는 주요 사업자(50개사)의 판매데이터에 대해서 주식회사 TSON 제공 데이터를 토대로 야노경제연구소에서 분석
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