맨션관리 시장에 관한 조사결과 2016
~계속된 관리비 감액 요청 등을 배경으로 성장률 둔화되나, 견조한 추이를 예측~
~계속된 관리비 감액 요청 등을 배경으로 성장률 둔화되나, 견조한 추이를 예측~
【자료 체재】
【조사 요강】
야노경제연구소에서는 다음의 조사 요강에 따라 일본의 맨션관리 시장을 조사했다.
1. 조사기간 : 2015년 12월~2016년 2월
2. 조사대상 : 맨션관리회사 등
3. 조사방법 : 당사 전문연구원의 직접 면접 및 문헌조사 병용
2. 조사대상 : 맨션관리회사 등
3. 조사방법 : 당사 전문연구원의 직접 면접 및 문헌조사 병용
<맨션관리 시장에 대한 용어 정의>
본 조사에서 맨션관리 시장이란, 분양맨션을 대상으로 하며, 맨션관리비 시장 및 공용부 수선공사 시장으로 구성되어 있다. 또, 맨션관리비 시장은 관리비 기준, 공용부 수선공사 시장은 분양맨션의 공용부 수선공사 전액 기준으로 산출했다.
본 조사에서 맨션관리 시장이란, 분양맨션을 대상으로 하며, 맨션관리비 시장 및 공용부 수선공사 시장으로 구성되어 있다. 또, 맨션관리비 시장은 관리비 기준, 공용부 수선공사 시장은 분양맨션의 공용부 수선공사 전액 기준으로 산출했다.
【조사결과 서머리】
◆2015년의 맨션관리비 시장은 전년대비 2.5% 증가한 6,816억 엔으로 전망,
계속된 관리비 감액 요청으로 신장률 둔화
2015년의 일본 맨션관리비 시장규모(관리비 기준)은 전년대비 2.5% 증가한 6,816억 엔으로 전망된다. 향후에는 신축 분양맨션 공급 호수의 지속적인 축소와 함께, 관리회사의 변경(리플레이스)에 관한 풍부한 정보를 토대로 한 맨션관리조합의 관리비 감액 요청이 나날이 심해지고 있어 성장률은 둔화되어 갈 것으로 생각된다. 2016년의 동 시장규모는 동 2.4% 증가한 6,978억 엔, 2017년은 동 2.0% 증가한 7,115억 엔, 2020년에는 7,553억엔까지 확대될 것으로 예측된다.
계속된 관리비 감액 요청으로 신장률 둔화
2015년의 일본 맨션관리비 시장규모(관리비 기준)은 전년대비 2.5% 증가한 6,816억 엔으로 전망된다. 향후에는 신축 분양맨션 공급 호수의 지속적인 축소와 함께, 관리회사의 변경(리플레이스)에 관한 풍부한 정보를 토대로 한 맨션관리조합의 관리비 감액 요청이 나날이 심해지고 있어 성장률은 둔화되어 갈 것으로 생각된다. 2016년의 동 시장규모는 동 2.4% 증가한 6,978억 엔, 2017년은 동 2.0% 증가한 7,115억 엔, 2020년에는 7,553억엔까지 확대될 것으로 예측된다.
◆2015년 맨션 공용부 수선공사 시장은 전년대비 2.2% 증가한 6,006억 엔 전망,
중장기적으로는 대규모 수선공사 적령기를 맞이하는 재고 맨션 수가 증가
2015년의 일본 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사 금액 기준)은 전년대비 2.2% 증가한 6,006억 엔으로 전망된다. 2017년에 예정되어 있는 소비세 인상을 앞두고 다시 선수요와 이의 반동 감소가 발생될 것으로 추측되지만, 이에 대한 침체는 경미에 그쳐 수선공사의 적령기를 맞이하는 재고 맨션 수의 증가와 함께
2020년에 시장은 상승 기조가 될 것으로 생각된다. 2016년의 동 시장규모는 6,485억 엔(동 8.0% 증가), 2017년은 6,207억 엔(동 4.3% 감소), 2020년은 6,788억 엔까지 성장할 것으로 예측된다.
중장기적으로는 대규모 수선공사 적령기를 맞이하는 재고 맨션 수가 증가
2015년의 일본 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사 금액 기준)은 전년대비 2.2% 증가한 6,006억 엔으로 전망된다. 2017년에 예정되어 있는 소비세 인상을 앞두고 다시 선수요와 이의 반동 감소가 발생될 것으로 추측되지만, 이에 대한 침체는 경미에 그쳐 수선공사의 적령기를 맞이하는 재고 맨션 수의 증가와 함께
2020년에 시장은 상승 기조가 될 것으로 생각된다. 2016년의 동 시장규모는 6,485억 엔(동 8.0% 증가), 2017년은 6,207억 엔(동 4.3% 감소), 2020년은 6,788억 엔까지 성장할 것으로 예측된다.
◆중장기적으로 중소 맨션관리회사는 도태되어, 대형 관리회사에 집약
중장기적으로 맨션관리 시장을 살펴보면, 다양화・고도화 되어가는 맨션관리조합의 니즈에 부응할 수 없는 맨션관리 회사와 인건비의 상승, 사회보험 적용확대 등의 코스트 상승 요인을 흡수하지 못하고 업무의 효율화와 스케일 메리트의 창출에 한계가 있는 중소 맨션관리회사는 도태되어 대형 맨션관리회사에 집약되어갈 것으로 예상, 새로운 업계 재편에 박차를 가할 것으로 예상된다.
중장기적으로 맨션관리 시장을 살펴보면, 다양화・고도화 되어가는 맨션관리조합의 니즈에 부응할 수 없는 맨션관리 회사와 인건비의 상승, 사회보험 적용확대 등의 코스트 상승 요인을 흡수하지 못하고 업무의 효율화와 스케일 메리트의 창출에 한계가 있는 중소 맨션관리회사는 도태되어 대형 맨션관리회사에 집약되어갈 것으로 예상, 새로운 업계 재편에 박차를 가할 것으로 예상된다.
【조사결과 개요】
1. 맨션관리회사 전체의 개황과 장래 전망
맨션관리업계는 관리원과 청소부, (기술계)사원 등의 인건비와 같은 전체적인 코스트가 상승되는 한편, 관리조합의 계속적인 관리비 감액 요청으로 코스트를 관리비로 전가하는 방식이 제한됨과 동시에 맨션 공용부 수선공사의 공사단가 상승과 어려운 수주환경이 계속되는 등 맨션관리회사를 둘러싼 환경은 어렵기만 하다. 이와 같은 어려운 사업환경 속에서 신축 분양맨션 물건 수주와 기축 분양맨션 관리회사의 변경(리플레이스에 따른 수탁, 기존 관리 물건의 유출방지, 수선공사 수주하는 맨션관리회사의 핵심 사업을 어떻게 강화해야 하는가가 과제다.
또, 2017년의 소비세 증가(8% > 10%)로 관리조합 수지가 적자로 떨어진 관리조합 수는 2014년의 소비세 인상 시(5% > 8%)보다도 늘어날 것이 필연적이며, 더욱 격해지는 가격 경쟁이라는 의미에서 리플레이스 시장은 활성화될 것이다. 다만, 가격을 도외시하고 무리한 관리 호수 확대 노선으로 나아간다면, 맨션관리회사의 경영에 대한 부담은 클 것이다. 맨션관리회사는 자사의 관리품질 정책에 맞는 적정한 수익이 전망되는 관리 물건의 수탁을 선택, 집중할 필요가 있다. 중장기적으로 맨션관리 시장을 보면, 다양화・고도화되어 가는 관리조합의 니즈에 대응할 수 없는 맨션관리회사와 인건비 상승, 사회보험의 적용확대 등의 코스트 상승 요인을 전부 흡수하지 못하고 업무의 효율화와 스케일 메이트의 창출에 한계가 있는 중소 맨션관리회사는 도태되어 대형 맨션관리회사에 집약되어갈 것으로 예상, 새로운 업계 재편에 박차를 가할 것으로 예상된다.
또, 2017년의 소비세 증가(8% > 10%)로 관리조합 수지가 적자로 떨어진 관리조합 수는 2014년의 소비세 인상 시(5% > 8%)보다도 늘어날 것이 필연적이며, 더욱 격해지는 가격 경쟁이라는 의미에서 리플레이스 시장은 활성화될 것이다. 다만, 가격을 도외시하고 무리한 관리 호수 확대 노선으로 나아간다면, 맨션관리회사의 경영에 대한 부담은 클 것이다. 맨션관리회사는 자사의 관리품질 정책에 맞는 적정한 수익이 전망되는 관리 물건의 수탁을 선택, 집중할 필요가 있다. 중장기적으로 맨션관리 시장을 보면, 다양화・고도화되어 가는 관리조합의 니즈에 대응할 수 없는 맨션관리회사와 인건비 상승, 사회보험의 적용확대 등의 코스트 상승 요인을 전부 흡수하지 못하고 업무의 효율화와 스케일 메이트의 창출에 한계가 있는 중소 맨션관리회사는 도태되어 대형 맨션관리회사에 집약되어갈 것으로 예상, 새로운 업계 재편에 박차를 가할 것으로 예상된다.
2. 각 시장개황과 예측
2-1. 맨션관리비 시장
2015년의 일본 맨션관리비 시장(관리비 기준)은 전년대비 2.5% 증가한 6,816억 엔으로 전망, 2016년은 동 2.4% 증가한 6,978억엔, 2017년은 동 2.0% 증가한 7,115억엔, 2020년에는 7,553억 엔까지 확대될 것으로 예측된다. 맨션관리비 시장은 2008년의 리먼쇼크에 의한 신축 분양맨션 공급・준공 호수의 급격한 감소에 따라, 2010년 이후의 성장률은 2%대로 급감했다. 그렇지만, 동 시장은 스톡 비즈니스이므로, 신축 분양맨션이 계속 공급되는 한 해당 시장규모는 계속 성장할 것으로 예상된다.
다만, 그 신장률은 향후 둔화 될 것으로 예측된다. 그 이유로 첫번째는 2020년 도쿄올림픽을 향해 도심 3구 (지요다구,주오구, 미나토구)와 연안지역은 왕성한 맨션 수요가 전망되지만 2017년에 예정되어있는 소비세 인상 후에는 신축 분양 맨션 공급 세대수의 침체가 예상될 것이다.
그림 1-1. 맨션 관리비 시장규모 추이·예측
야노경제연구소추계
주 1 : 분양 맨션 관리비 기준
주 2 : 2015년은 전망치 2016년 이후는 전망치
둘쨰로 관리회사의 변경(리플레이스)에 대한 풍부한 정보를 바탕으로 맨션관리조합에서의 관리비 재검토 등의 감액요청이 계속되어 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
또한 맨션 관리비 시장은 주요 사업자의 점유도가 높은 시장이다. 2014년 각 맨션 관리회사의 관리 세대수 및 관리부문 매출을 기준으로 한 상위 10사의 점유율은 시장규모의 40.6%, 상위 30 사까지의 점유율은 60 % 이상을 차지한다.
또한 맨션 관리비 시장은 주요 사업자의 점유도가 높은 시장이다. 2014년 각 맨션 관리회사의 관리 세대수 및 관리부문 매출을 기준으로 한 상위 10사의 점유율은 시장규모의 40.6%, 상위 30 사까지의 점유율은 60 % 이상을 차지한다.
그림 1-2. 맨션관리비 시장 사업규모별 구성비
주 3 : 일반사단법인 맨션관리업협회의 데이터를 기초로 야노경제연구소 추계
주 4 : 2015년 3월 기의 분양 맨션의 관리 세대수 및 관리부문 매출 등을 기준으로 일부 추계하여 상위 기업을 추출 구성비 산출
주 4 : 2015년 3월 기의 분양 맨션의 관리 세대수 및 관리부문 매출 등을 기준으로 일부 추계하여 상위 기업을 추출 구성비 산출
2-2. 맨션 공유부 수선공사 시장
2015년 일본국내 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사금액기준)는 6,006억엔(전년대비2.2%증가)을 전망한다. 맨션 공유부의 수선공사는 맨션관리상 대부분은 장기수선 계획에 따라 실시되기 때문에 경기에 좌우되지 않는 안정적인 수요를 전망. 2017년에 예정되어 있는 소비세 인상으로 다시 선수요와 그 반동 감소가 발생할 것으로 추측되지만 그 침체는 경미한 수준에 그쳐 수선공사의 적령기를 맞는 맨션스톡의 증가와 함께 2020 년 시장은 상승 기조가 될 것으로 생각된다. 2016년 동시장 규모를 6,485억엔(8.0%증가), 2017년 6,207억엔(4.3% 감소), 2020년에는 6,788억엔까지 성장할 것으로 예측된다.
2015년 일본국내 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사금액기준)는 6,006억엔(전년대비2.2%증가)을 전망한다. 맨션 공유부의 수선공사는 맨션관리상 대부분은 장기수선 계획에 따라 실시되기 때문에 경기에 좌우되지 않는 안정적인 수요를 전망. 2017년에 예정되어 있는 소비세 인상으로 다시 선수요와 그 반동 감소가 발생할 것으로 추측되지만 그 침체는 경미한 수준에 그쳐 수선공사의 적령기를 맞는 맨션스톡의 증가와 함께 2020 년 시장은 상승 기조가 될 것으로 생각된다. 2016년 동시장 규모를 6,485억엔(8.0%증가), 2017년 6,207억엔(4.3% 감소), 2020년에는 6,788억엔까지 성장할 것으로 예측된다.
그림 2. 공사 부위별 공용부 수선공사 시장규모 추이·예측
야노경제연구소추계
주5 : 분양 맨션 공유부 공사금액 기준
주6 : 2015년은 전망치 2016년 이후는 전망치
주6 : 2015년은 전망치 2016년 이후는 전망치
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