야노경제연구소: 맨션관리, 맨션 - 맨션 관리 시장에 관한 조사결과(2017년)/ 야노경제연구소

2018년 1월 22일 월요일

맨션관리, 맨션 - 맨션 관리 시장에 관한 조사결과(2017년)/ 야노경제연구소

맨션 관리 시장에 관한 조사결과(2017년)
~신축분양 맨션 공급의 감소로 성장률은 둔화했지만 장기적으로 견조한 추이를 예측~

【자료 체재】
자료명：「2018년판 맨션 관리의 시장 전망과 사업 전략」
발간일：2017년 12월 27일
체재：A4판 398페이지

【조사 요강】
야노경제연구소는 다음 조사요강으로 일본국내 맨션 관리 시장의 조사를 실시했다.
1. 조사기간：2017년 10월~12월
2. 조사 대상：맨션 관리 회사 등
3. 조사 방법：당사 전문연구원이 직접 면담 및 문헌조사 병용

＜맨션 관리 시장 용어정의＞
본 조사에서 맨션 관리 시장이란 분양 맨션을 대상으로 맨션관리비 시장 및 공용부 수선공사 시장으로 구성된다. 또, 맨션관리비 시장은 관리비기준, 공용부 수선공사 시장은 분양 맨션의 공용부 계획 수선공사 금액기준으로 산출했다.

【조사 결과 서머리】
◆ 2017년 맨션관리비 시장은 전년대비 2.7% 증가한 7,235억엔을 전망, 인구·세대수의 감소에 따른
신축 요구의 감소 등을 배경으로 신장률은 둔화하지만 2025년에는 8,600억엔 이상으로 확대를 예측
2017년 일본국내 맨션관리비 시장규모(관리비기준)는 전년대비 2.7% 증가한 7,235억엔을 전망한다. 또, 2018년은 동2.9% 증가한 7,447억엔, 2019년은 동2.8% 증가한 7,656억엔, 2020년에는 동2.2% 증가한 7,825억엔으로 확대할 것으로 예측한다.
또한 2025년까지 맨션관리비 시장을 보면 맨션 관리 시장은 스톡 비즈니스이기 때문에 신축분양 맨션이 계속 공급되는 한 시장규모는 계속 성장해 2025년 동 시장규모는 8,655억엔으로 확대할 것으로 예측하는 한편, 인구·세대수 감소에 따른 신축 니즈의 감소 등을 배경으로 신장률은 둔화할 것으로 생각한다.

◆ 2017년 맨션 공용부 수선공사 시장은 전년대비 4.3% 감소한 6,207억엔을 전망,
계획 수선공사 적령기를 맞이하는 맨션 스톡 수의 증가로 2025년에는 7,000억엔 이상으로 확대를 예측
2017년 일본국내 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사금액기준)는 전년대비 4.3% 감소한 6,207억엔을 전망한다. 또, 2018년은 동 7.8% 증가한 6,693억엔, 2019년은 동 0.5% 감소한 6,660억엔, 2020년에는 동 2.0% 증가한 6,793억엔을 예측한다.
또한 2025년까지 공용부 수선공사 시장을 보면 2021년 이후는 리먼쇼크의 영향으로 맨션 공급 호수를 좁힌 중고맨션의 1번째 대규모 수선공사의 실시 시기에 해당되는 것 등을 배경으로 2022~2023년경까지 저조하게 추이할 것으로 예측한다. 다만, 그 이후는 2000년대에 대량 공급된 맨션의 2 번째 대규모 수선공사가 예정되는 것 등을 이유로 다시 만회해, 2025년 시장규모는 7,052억엔으로 확대할 것으로 예측한다.

【조사 결과의 개요】
1. 맨션 관리 시장 전체의 개황과 장래 전망~시장은 계속 성장~
신축분양 맨션의 대량공급 시대가 다시 오는 일은 없어 인구감소, 저출산 고령화와 같은 구조적인 문제로 신규 공급호수의 쇠퇴가 전망되지만 신축분양 맨션이 계속 공급되는 한 맨션관리비 시장은 확대한다.
또, 해에 따라 계획 수선 주기에 의한 공사 건수의 증감은 있지만 수선공사 적령기를 맞이하는 맨션 스톡 수 증가로 공용부 수선공사 시장도 확대한다. 따라서 맨션관리비 시장과 공용부 수선공사 시장을 합친 맨션 관리 시장 전체는 중장기적으로 성장할 것으로 생각한다.
그렇지만 관리원 및 환경미화원, (기술계)사원 등 인건비 등의 코스트가 상승하는 한편, 관리조합에서 관리위탁비 절감 요청은 계속하고 있다. 또, 대규모 수선공사에 대해서는 안정적인 마켓이기 때문에 어려운 수주 환경이 계속하는 등, 맨션 관리 사업을 둘러싼 환경은 가혹하다.
그러한 어려운 사업 환경에서 신축분양 맨션 물건의 수탁/리플레이스(맨션 관리회사의 변경)에 의한 수탁, 기존 관리물건의 유출 방지, 수선공사 수주의 사업의 3대 요소와 함께 파생·주변 서비스의 확대 등 성장 전략 옵션으로 어디에 성장할 것인지가 맨션 관리 회사의 경영 과제가 된다.

2. 각 시장 개황과 예측
2-1. 맨션관리비 시장
2016년 일본국내 맨션관리비 시장규모(관리비기준)는 전년대비 2.9% 증가한 7,042억엔으로 추계했다. 국토교통성에 의하면 맨션 준공 호수는 소폭감소 경향으로 추이하고 있지만 신축분양 맨션 가격의 상승에 따라 맨션관리비도 상승하고 있는 것으로 비교적으로 견조하게 성장했다.
또, 2017년 동 시장은 전년대비 2.7% 증가한 7,235억엔을 전망해, 2018년은 동2.9% 증가한 7,447억엔, 2019년은 동2.8% 증가한 7,656억엔, 2020년에는 동2.2% 증가한 7,825억엔까지 확대할 것으로 예측한다.
또한 2025년까지 맨션관리비 시장을 보면 맨션 관리 시장은 스톡 비즈니스이기 때문에 신축분양 맨션이 계속 공급되는 한 시장규모는 계속 성장해 2025년 동 시장규모는 8,655억엔으로 확대할 것으로 예측하는 한편, 신장률은 저하될 것으로 생각한다.
그 이유로서 먼저 인구·세대수의 감소에 따른 신축 니즈의 감소와 함께 신축의 대체로 중고맨션 니즈의 증가 등을 배경으로 신축분양 맨션 공급 호수는 감소할 것으로 전망되는 것, 지가와 건설 코스트의 상승을 배경으로 현재 고공행진하고 있는 신축분양 맨션 가격도 장기적으로는 하락해 신축 시의 맨션관리비도 이에 따라 하락할 것으로 생각하는 것을 들 수 있다.

그림 1. 맨션관리비 시장규모 추이·예측

야노경제연구소 추계

주1: 분양 맨션관리비기준
주2: 2017년은 전망치, 2018년 이후는 예측치

2-2. 맨션 공용부 수선공사 시장
2016년 일본국내 맨션 공용부 수선공사 시장규모(공사금액기준)는 전년대비 8.0% 증가한 6,485억엔이었다. 또, 2017년 동 시장규모는 동 4.3% 감소한 6,207억엔을 전망해, 2018년은 동 7.8% 증가한 6,693억엔, 2019년은 동 0.5% 감소한 6,660억엔, 2020년에는 동 2.0% 증가한 6,793억엔을 예측한다. 또한 상기 시장규모에는 2019년 10월에 실시예정인 소비세 인상의 영향은 가미하지 않았지만 만일 소비세 인상이 실시된 경우에는 약간의 소비세 인상 전 선수요가 발생할 것으로 생각한다.
또한 2025년까지 공용부 수선공사 시장을 보면 2020년까지는 리먼쇼크 전까지 대량 공급된 맨션의 1번째 수선공사와 1990년대 중반에 대량 공급된 맨션의 2 번째 수선공사가 예정되됨으로써 시장규모는 6,000억엔대 후반으로 견조하게 추이하는 한편, 2021년 이후는 리만쇼크의 영향으로 맨션 공급 호수를 좁힌 중고맨션의 1번째 대규모 수선공사의 실시시기에 해당되는 것 등을 배경으로 2022~2023년경까지 저조하게 추이할 것으로 예측한다. 다만, 그 이후는 2000년대에 대량 공급된 맨션의 2번째 대규모 수선공사가 예정되는 것 등을 이유로 다시 만회해, 2025년 맨션 공용부 수선공사 시장규모는 7,052억엔으로 확대할 것으로 예측한다.

그림 2. 공사 부위별 공용부 수선공사 시장규모 추이·예측