자료코드: C60111100 / A4 430p/ 2018. 10. 15
일본국내에서 연간 50~60의 새로운 쇼핑센터(SC)가 지금까지 개업했다. 하지만, 그 속도는 떨어지고 있어 2018년은 40 정도로 안정될 것으로 보인다. 인구감소 국면을 맞이해 신규 개업보다 기존 SC의 밸류 업에 모두 회사가 주력하고 있다. 지방 백화점과 GMS는 폐쇄에 육박되어, 그 재정비를 PM사업자에게 맡기지만 쉬지 않다. 이와 같이 성장률을 유지해 온 SC는 도태의 시대에 들어가, 디벨로퍼, PM사업자는 생존을 건 경쟁이 격렬해지고 있다.
이러한 상황에서 최종 이용자(소비자) 및 출점 세입자는 어떠한 SC나 디벨로퍼, PM사업자를 평가하는 것일까. 평가의 포인트, 구조는 어떻게 되어 있는지, 어떻게 변화하고 있는 것인지. SC이용자, 디벨로퍼, 운영 사업에의 “평가”라는 관점으로 요구되는 SC상을 분석한다.
◆조사개요
조사목적：일본국내 주요한 쇼핑센터(SC) 디벨로퍼와 SC운영사업자인 사업자 측과 쇼핑센터의 이용자 측을 조사하여 SC와 관계된 평가이해관련자(stakeholder)의 현상과 과제, 전망을 분석하는 것을 조사의 목적으로 했다.
조사대상：
(1) 당사가 선출한 일본국내 주요 13SC 디벨로퍼
(2) 당사가 선출한 일본국내 주요 8SC 운영사업자
(3) 일본국내 주요 50 의 쇼핑센터를 매출과 출점 지역의 밸런스 등을 고려해 임의에 추출해 조사대상으로 했다
조사방법：◇WEB 조사법 ◇우편 앙케트 ◇직접 면접 히어링
조사기간：2018년 6월~2018년 9월
◆자료 포인트
• 세입자가 출점 시, 디벨로퍼, PM사업자에게 기대하며 평가하는 포인트를 분석
• 전국의 주요 50 SC의 이용자의 만족도, 평가가 높은 SC의 특징, 평가 구조를 분석
• 디벨로퍼부터 PM사업자까지를 조사해, 사업 전략의 특징과 과제를 추출
• 인바운드 수요 변화에 대응하는 아울렛몰의 최신 동향
◆리서치 내용
제1편 2017~2018 년 상반기 SC 시장의 동향과 트렌드
2017년 쇼핑센터 매출액은 전년 대비 2. 3% 증가로
기존 SC기준으로 6% 증가, 가게 전체 기준으로 2. 3% 증가
1. 2017 년 오픈 SC 의 동향
2. 일본국내 SC 전체의 현황
3. 2018 년 상반기의 오픈한 SC 의 동향
제2편 아울렛몰 시장의 동향
인바운드 수요가 다시 매출 견인해, 시장은 확대 기조로
1. 아울렛몰의 시장동향
2. 아울렛몰의 시장규모와 향후 예측
3. 아울렛몰 주요 2 사의 동향
4. 아울렛몰 업계의 과제와 향후
일본 아울렛몰 일람(지역별)
제3편 주요 SC디벨로퍼의 사업 전략의 특징과 현상
◆주요 SC 디벨로퍼의 현상과 과제
1. SC 업계의 개황
2. SC 를 둘러싼 환경과 향후 전략
①주식회사 atre
②이온몰 주식회사
③도큐부동산 주식회사
④주식회사 Tokyu Malls Development
⑤도신개발 주식회사
⑥주식회사 PARCO
⑦한큐한신빌매니지먼트 주식회사
⑧미쓰이부동산 주식회사
⑨미츠비시치쇼 주식회사
⑩미츠비시치쇼사이먼 주식회사
⑪주식회사 Metro Properties
⑫모리빌딩 주식회사
⑬주식회사 LUMINE
제4편 SC운영사업자(PM)의 사업 전략과 현상
◆주요 프로퍼티 매니지먼트 사업자의 현상과 과제
1. 상업 시설의 프로퍼티 매니지먼트에 대해
2. 주요 PM 사업자의 사업 전략 비교
3. PM사업의 과제
4. PM시장의 장래성과 향후 방향성
①JLL몰매니지먼트 주식회사
②주식회사 지오아카마쓰
③SUMISHO URBAN KAIHATSU 주식회사
④주식회사 Seven & i Create Link
⑤도큐부동산SC매니지먼트 주식회사
⑥주식회사 PRIME PLACE
⑦미쓰이부동산상업매니지먼트 주식회사
⑧미츠비시치쇼리테일매니지먼트 주식회사
제5편전국 주요 50 SC의 내점객 평가 조사
전국 주요 50 SC의 고객 만족도 평가 조사
전국 주요 50 SC의 종합 만족도 톱은 지난 번과 동일하게 「HANKYU NISHINOMIYA GARDENS」
◇조사개요◇
1. 조사대상
2. 조사방법
3. 조사기간
4. 조사 내용·항목
5. 분석방법
Ⅰ. SC 의 고객 만족도 랭킹
1. 전국 50SC 중 만족도 톱은 지난 번과 동일하게 「HANKYU NISHINOMIYA GARDENS」―종합 만족도 랭킹
2. 충족도 랭킹
(1) 입지(시설이 있는 장소, 편리성)
(2) 주차장의 이용
(3) 시설내의 분위기
(4) 시설 전체의 크기
(5) 이용하고 싶은 점포의 입점 여부
(6) 입점 수(입점 점포 수)
(7) 시설 내 휴직장소와 여유공간
(8) 시설의 이해 정도(상점 위치·레이아웃)
(9) 포인트카드의 유무, 실용성
Ⅱ. SC 의 분류와 고객 만족도가 높은 SC 의 특성
1. 상관행렬로 보는 평가 간 상관관계- 「이용하고 싶은 점포」와 「점포 수」에 가장 강한 상관
2. 클러스터 분석에 의한 SC 의 분류-5 가지 특성 있는 그룹으로 분류
3. 주성분 득점에 의한 살포도 분석-역 주변에서 점포 수가 많은(200 점포 이상) SC 의 종합 평가가 높다
◆조사대상 50SC 의 클러스터 분석도(덴드로그람)
◆조사대상 50SC 의 주성분 득점 플롯도
Ⅲ. SC 일반적으로 기대하는 요소
1. 전국
2. 과거와 비교
3. 영역 비교
Ⅳ. 50SC 의 고객 만족도 평가
◆50SC 의 만족도 일람표
1. STELLAR PLACE SAPPORO
2. Ario Sapporo
3. S-PAL센다이
4. LaLaport TOKYO-BAY
5. 이온몰 MAKUHARISHINTOSHIN
6. 다마가와타카시마야S.C
7. FUTAKO TAMAGAWA RISE S.C
8. LAZONA카와사키플라자
9. 도쿄소라마치
10. mark is minatomirai
11. TERRACE MALL SHONAN
12. LaLaport SHONAN HIRATSUKA
13. TRESSA YOKOHAMA
14. AOBADAI TOKYU SQUARE
15. 이온몰 TAKASAKI
16. iias TSUKUBA
17. FKD쇼핑몰 Utsunomiya Interpark점
18. 다치카와LUMINE
19. 시부야109
20. Shibuya Hikarie
21. atre에비스
22. LUMINE신주쿠
23. SHINJUKU MYLORD
24. LUMINE유라쿠쵸
25. 마루노우치빌딩
26. GINZA SIX
27. 신주쿠MARUI
28. GRAND TREE MUSASHIKOSUGI
29. MALera기후
30. 이온몰 오카자키
31. SHINSHIZUOKA CENOVA
32. Takashimaya GATE TOWER MALL
33. KUZUHA MALL
34. LaLaport EXPOCITY
35. 이온몰 사카이키타하나다
36. HANKYU NISHINOMIYA GARDENS
37. GRAND FRONT OSAKA 숍＆레스토랑
38. LUCUA 1100
39. Abeno Harukas
40. Abeno Q's MALL
41. tennoji-MiO
42. LECT
43. 이온몰 오카야마
44. 히로시마 PARCO
45. RIVERWALK KITAKYUSHU
46. PARK PLACE OITA
47. 이온몰 가고시마
48. AMU PLAZA 하카타
49. Canal City HAKATA
50. 후쿠오카PARCO
Ⅴ. 지역별 기대치라는 비교에 의한 평가
1. 간토
2. 주부·도카이
3. 간사이
4. 주고쿠
5. 규슈
6. 홋카이도·도호쿠
◇조사대상 50SC 의 개요와 평가 레이더 차트◇
(1) STELLAR PLACE SAPPORO
(2) Ario Sapporo
(3) S-PAL센다이
(4) LaLaport TOKYO-BAY
(5) 이온몰 MAKUHARISHINTOSHIN
(6) 다마가와타카시마야 S·C
(7) FUTAKO TAMAGAWA RISE S.C
(8) LAZONA카와사키플라자
(9) 도쿄소라마치
(10) mark is minatomirai
(11) TERRACE MALL SHONAN
(12) LaLaport SHONAN HIRATSUKA
(13) TRESSA YOKOHAMA
(14) AOBADAI TOKYU SQUARE
(15) 이온몰 TAKASAKI
(16) iias TSUKUBA
(17) FKD쇼핑몰 Utsunomiya Interpark점
(18) LUMINE 디치카와
(19) 시부야109
(20) Shibuya Hikarie
(21) atre에비스
(22) LUMINE신주쿠
(23) SHINJUKU MYLORD
(24) LUMINE유라쿠쵸
(25) 마루노우치빌딩
(26) GINZA SIX
(27) 신주쿠MARUI
(28) GRAND TREE MUSASHIKOSUGI
(29) MALera기후
(30) 이온몰 오카자키
(31) SHINSHIZUOKA CENOVA
(32) Takashimaya GATE TOWER MALL
(33) KUZUHA MALL
(34) LaLaport EXPOCITY
(35) 이온몰 사카이키타하나다
(36) HANKYU NISHINOMIYA GARDENS
(37) GRAND FRONT OSAKA
(38) LUCUA 1100(이레)
(39) Abeno Harukas
(40) Abeno Q's MALL
(41) tennoji-MiO
(42) LECT
(43) 이온몰 오카야마
(44) 히로시마 PARCO
(45) RIVERWALK KITAKYUSHU
(46) PARK PLACE OITA
(47) 이온몰 가고시마
(48) AMU PLAZA 하카타
(49) Canal City HAKATA
(50) 후쿠오카PARCO
제6편 세입자에 의한 SC 운영사업자(PM) 평가 조사 철저 분석
세입자에 의한 디벨로퍼, PM 사업자 평가 조사 철저 분석
-종합 만족도는 LUMINE, atre의 JR동일본그룹이 상위를 차지
◇조사 개요◇
1. 조사대상
2. 조사 방법
3. 조사 내용·항목
4. 조사기간
5. 분석의 내용·랭킹의 산출 방법에 대해
Ⅰ. 세입자가 출점 시 중요하다고 생각하는 요소
Ⅱ. 세입자의 종합 만족도 랭킹과 충족도 랭킹
1. 종합 만족도 랭킹-LUMINE, atre의 JR동일본그룹이 톱
2. 충족도 랭킹
(1) 세입자 릴레이션·커뮤니케이션
(2) 정보의 시스템화
(3) 인재 교육, 전략 침투도
(4) 중·장기적인 SC 가치향상력(플래닝력)
(5) 매출 데이터 수집력, 개시, 활용도
(6) 집객 전략
(7) 고객 확보 전략
(8) 브랜드력·스테이터스도
(9) 종업원 만족도
(10) SC 콘셉트·세입자 믹스
Ⅲ.출점하고 싶은 디벨로퍼, PM 와 평가
1. 더 출점하고 싶은 DV, PM 는 atre-출점 의욕도 랭킹
2. 레이더 차트로 보는 디벨로퍼, PM 의 강점·약점 분석
(1) atre
(2) 이온몰
(3) XYMAX GROUP
(4) JLL몰매니지먼트
(5) 지오아카마쓰
(6) SUMISHO URBAN KAIHATSU
(7) SEIBU PROPERTIES
(8) Seven & i Create Link
(9) 다이와정보서비스
(10) 도큐부동산 SC 매니지먼트
(11) Tokyu Malls Development
(12) 도신개발
(13) PARCO
(14) 한큐한신빌매니지먼트
(15) PRIME PLACE
(16) 마루이
(17) 미쓰이부동산상업매니지먼트
(18) 미츠비시상사 도시 개발
(19) 미츠비시치쇼사이먼
(20) 미츠비시치쇼 리테일 매니지먼트
(21) Metro Properties
(22) 모리빌딩
(23) LUMINE
Ⅳ. 디벨로퍼, PM 사업자 평가의 구조 분석
1. 디벨로퍼, PM 의 평가는 인재교육, (모회사의) 전략 침투도가 크게 영향
2. PM 의 그룹 구분으로 보는 특성
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