야노경제연구소/칼럼기고 - 「건축」에서 「활용」·「서비스」의 시대로

「건축」에서 「활용」·「서비스」의 시대로

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야노경제연구소
수석연구원 스가와라 쇼(菅原　章)

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「신설주택 착공」에 의지하는 주택산업

2010년대에 들어선 무렵은 리먼쇼크의 영향으로 신설주택 착공수가 70만호대가 된 후였다. 그대로 신설주택 착공이 침체된다면 2010년대는 주택산업의 전환기로서 향후를 점치는 10년이 될 것으로 전망하고 있었다.

신축(flow)에서 기축(stock)으로 주택정책도 변경되어, 중고주택에 대한 여러 전문가의 논의가 거듭된 결과 잇따라 새로운 정책이 나오게 되었다. 「중고주택=싸다, 낡았다」라는 이미지에서 탈피하여 리노베이션 주택이 등장해, 「중고주택2.0」이라는 시장이 형성되고 있다. 중고주택이 화제로 열기가 높았던 2010년대라고 할 수 있다.

그러나 신설주택 착공수는 2010년 이후 다소 들쭉날쭉했지만 평균 착공수는 약 90만호대였으며, 최근에는 한 해에 100만호까지 회복되고 있다. 이에 따라 주택산업 전체로는 「신축에서 기축으로」의 열기가 조금 진정되고, 다시 신설주택 착공에 의지하는 상황으로 기본적인 산업구조에 큰 변화는 그다지 보이지 않게 되었다.

2019년 10월에는 소비세의 재인상, 2020년 이후에는 신축주택에 대한 에너지절약기준 의무화 등으로 착공수가 감소되는 분기점이 될 수 있는 정책이 예정되어 있다. 또한 저출산 고령화와 같은 인구동태의 영향이 크게 반영된 부분도 있어 결과적으로는 주택산업의 전환기가 2020년대로  「연기」되었다고 생각된다.

<주택착공통계의 장기 시계열(연도계)> 

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(국토교통성: 주택착공통계)

신설 착공수에서 약 20% 감소　~신축주택사업 이외의 방법이란~

아래의 통계 데이터를 살펴보면 임펙트의 크기를 한 해 70만호보다도 크게 느낄 수 있을 것이다.

신설주택 착공수의 경우, 한 해 단위로 살펴보면 최근 실적만 비교했기 때문에 크게 줄어 들었다고 느껴지지 않지만, 10년간의 평균 착공수로 시계열로 살펴보면 확연히 감소 추세라는 것을 알 수 있다. 가령 2017년도 이후 110만호대의 추이를 보였지만 10년간 평균 착공수는 100만호에 미치지 못했다. 2000년대와 비교하면 연간 평균으로 약 20만호 감소한 것으로 나타난다. 이것은 주택업자 및 주요 맨션 디벨로퍼가 연간 공급하는 호수보다 크다. 따라서 주택산업 관련 사업자의 신축 매출규모는 단순 계산으로 2000년대와 비교하면 20% 정도 낮다.

시장규모로 살펴보면 신축시장만으로 호당 약 1,700만엔(건축착공통계)의 공사비를 곱하면 약 3.4조엔의 시장규모가 축소되었다는 결과가 된다. 이 금액과 동일한 중고주택 시장이 형성되어 있으면 좋겠지만, 주택 리모델링 및 중고주택 유통량을 합쳐도 사라진 신축시장에 해당하는 규모에는 미치지 못한다.

<주택착공통계의 10년간 평균 착공수(연도계)>

10년간 평균 착공수(연도: 호)
1960~69	847,349
1970~79	1,537,888
1980~89	1,357,047
1990~99	1,436,062
2000~09	1,128,327
2010~19 ※2016년도까지	902,238

                                    (국토교통성: 주택착공통계)

물론 에너지절약·창조에너지에 대응한 스마트하우스, 장기우량주택, ZEH(net zero energy house) 등 차세대 신축주택의 매력을 제안해 1호당 주택가격의 향상을 도모하고 있다. 또한 해외사업 및 주택 리모델링 부문의 확대, 단독주택 사업에서 집합주택사업으로 전개(또는 그 반대), 비주택 건축사업 분야의 확대 등, 신축사업의 감소분을 여러 가지 형태로 보충하고 있다.

「건축」에서 「활용」·「서비스」의 시대로

일본 GDP의 경제활동별 점유율을 시계열로 비교하면, 1970년에는 서비스산업의 합계가 47%였지만, 2010년 71%, 2014년 70.6%으로 압도적으로 「광의의 서비스산업」(제1차· 제2차 산업 이외를 말한다)의 구성비가 높아지고 있다.

따라서 주택관련 산업도 「주택건설」 분야의 비중이 줄어드는 가운데 어떻게 서비스산업을 비즈니스로 대응할 것인가에 대해 기업 및 산업구조의 변혁이 요구되고 있다고 생각한다. 「물건」인 주택을 지어 공급하는 산업구조에서 「문화」 및 「시간」을 제공하는 산업에 대응할 필요가 있다. 기업 규모의 차이는 있지만 공급해 온 중고주택을 효과적으로 활용하는 비즈니스 모델을 확대하는 것이 주택산업의 「2.5차 산업화」가 되어 발전해나갈 것으로 생각된다.

<경제활동별 GDP>

서비스산업 계	1970년	1980년	1990년	2000년	2010년
	47%	56%	58%	66%	71%

<경제활동별 GDP(2014년> 

※최근 2015, 2016년에서는 분류 변경을 했기 때문에 과거 비교가 불가능하여 2014년 데이터를 사용
※내각부 「국민경제계산」 참조

예를 들면 향후 주목되는 주택 관련 산업으로 다음과 같은 서비스가 주목되고 있다.

＜주생활 서비스＞
•가사 대행 서비스：업무형태 개혁에 의해 가사도 공유하는 시대로
•단독주택 관리：맨션과 같이 단독 건물을 관리하는 서비스
•택배 등 공유 서비스：Doorman이나 스마트카 택배 등

＜활용 서비스＞
•셰어 하우스：「1세대 1호」가 아닌 거주 방식
•타임 셰어：주차장 시간 대여와 같이 주택·방의 시간 대여 서비스
•빈 집/빈 방 활용：민박(Airbnb 등), 주거를 숙박시설로 활용

업무형태 개혁 및 저출산 고령화와 같은 사회구조의 변혁에 의해 라이프스타일 자체가 크게 변화하는 시대에 돌입하고 있다. 생활하는 사람의 다양한 니즈에 대해 개별적으로 서비스를 제공하는 것은 어렵지만, 이러한 서비스를 포괄적으로 전개함으로써 사업성 확보가 기대된다. 원래 주택산업은 지역에 기반한 산업이므로, 각 지역의 특성에 맞는 여러 가지 서비스가 대두할 것으로 생각된다.